Les intérêts d’un GFV
Le Groupement Foncier Viticole est une formule originale d’investissement réservée à des particuliers désireux de diversifier leur patrimoine en choisissant pour support des terroirs et des propriétés françaises sélectionnées.
Investir dans un GFV, c’est détenir les parts d’une société civile régie par la loi n° 701299 du 31 décembre 1970, modifiée par la loi n° 80502 du 4 juillet 1980. Cette société civile réunit par essence un nombre limité d’associés.
Leur objectif est de détenir des biens fonciers viticoles exclusifs dont ils confient l’exploitation à un fermier par bail à long terme.
Informations juridiques
Le Groupement Foncier Viticole est une société civile régie par la loi du 31 décembre 1970. Il n’est pas doté du pouvoir de faire appel public à l’épargne. A ce titre, le nombre maximum d’associés pouvant constituer un GFV est limité.
Le GFV a pour objet la propriété et l’administration des immeubles et droits immobiliers à destination agricole.
Conformément aux dispositions de l’article 9 de la loi n° 70 1299 de 31 décembre 1970, modifié par la loi n° 80 502 du 4 juillet 1980, le GFV ne peut procéder à l’exploitation en faire-valoir direct des biens constituant son patrimoine. Ceux-ci sont donnés à bail à long terme dans les conditions prévues par la loi.
La gestion est assurée par un gérant qui peut être la filiale d’une grande banque.
L’acquéreur de parts de GFV est dit associé. Il détient une quote-part du GFV constitué proportionnellement à son apport. Le revenu distribué correspond au fermage perçu par le GFV en proportion des parts détenues. Il est indexé chaque année sur la valeur du vin de l’appellation considérée fixée par arrêté préfectoral.
Le prix de la part est revalorisé en fonction de l’évolution des prix des vignobles de la région et, le cas échéant, de l’expertise des propriétés. A tout moment, chaque Associé peut mettre en vente tout ou une partie des parts. Cette cession s’effectue sur la base du prix de cession conseillé chaque année par la Gérance.
GFV à capital variable
L’un des intérêts du GFV à capital variable réside en l’absence de tout droit d’enregistrement en cas de retrait.
Retrait : chaque associé peut se retirer pour tout ou partie du GFV par annulation de ses parts en compensation d’une souscription équivalente. Cette dernière doit émaner d’une personne ayant manifesté auprès de la gérance sa volonté de faire partie du groupement. La somme lui revenant correspond généralement à la valeur de la part alors en vigueur (égale au prix de cession conseillé) : valeur nominale + prime d’émission, hors commission de souscription lorsqu’elle est à la charge de l’Associé entrant.
Cession de parts sans intervention de la gérance : chaque associé peut céder les parts lui appartenant à toute personne agréée par la gérance. Chaque année, la gérance détermine un prix de cession conseillé sur la base duquel peuvent s’établir ces transactions. La cession donne lieu au paiement d’un droit d’enregistrement fixe de 125 € par acte de cession. Le cédant s’acquitte d’un forfait de 60,98 € par cessionnaire au profit de la gérance pour frais de dossier.
GFV à capital fixe
Chaque associé peut mettre en vente à n’importe quel moment tout ou partie de ses parts. La cession s’effectue par principe sur la base du prix de cession conseillé chaque année par la gérance, déduction faite du droit d’enregistrement fixe de 125 €, l’acquéreur prenant généralement à sa charge les frais de souscription de 8 % HT + la TVA du prix de ses parts. Si la cession a lieu entre associés et sans intervention de la gérance, les frais sont de 125 € (droits d’enregistrement fixe), majorés d’un forfait de 60,98 € TTC.
Informations fiscales
Sur les revenus fonciers perçus par le groupement
Transparence fiscale oblige, les associés sont imposés sur les revenus encaissés par leur(s) groupement(s).
Deux régimes coexistent :
- Le régime du micro-foncier : c’est le régime de droit commun d’imposition des contribuables dont les revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 € (bruts). Il est applicable aux revenus provenant de la détention de parts de GFV sous certaines conditions et permet notamment l’application d’une déduction forfaitaire de 30 %.
- Le régime réel d’imposition : La quote-part de fermage perçue par chaque associé est imposable dans la catégorie des revenus fonciers et déduction des impôts fonciers, des frais de gestion et d’autres charges fiscalement déductibles. Ces calculs sont effectués par la Gérance
Sur les revenus financiers
Selon les placements financiers de la trésorerie effectués par la gérance, ces revenus seront soumis au prélèvement libératoire au taux en vigueur de 32,50 %.
Sur les plus-values
En cas de cession, la plus-value est assujettie au régime spécifique des plus-values immobilières réalisées par les particuliers.
A compter du 1er février 2012, la plus-value brute est réduite d’un abattement de 2% de la 6ème à la 17ème année de détention , 4% de la 18ème à la 24ème année et 8% de la 25ème à la 30ème année de détention (au lieu de 10 % par an au-delà de la cinquième année auparavant) pour les immeubles.
Au delà de 30 ans, il y a exonération de la plue value, et il y a également exonération de l’impôt si le montant de la cession est inférieur à 15 000 euros.
Attention : ces abattements sont applicables depuis le 25 août 2011 aux apports de biens immobiliers ou droits sociaux à une société dont la personne à l’origine de l’apport, son conjoint, leurs ascendants ou leurs descendants ou un ayant droit à titre universel de l’une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cet apport.
L’abattement forfaitaire de 1 000 euros a été supprimé par la Loi des Finances rectificative du 21 septembre 2011.
La plus-value nette imposable après ces précédents abattements sera imposée au taux de 19 % majoré de 15,50 % au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, RSA et Contribution Solidarité).
Sur les successions et donations
Toute mutation à titre gratuit sera exonérée des droits à hauteur de 75 % dans la limite de 101 897 € par bénéficiaire et de 50% au-delà de ce seuil.
Est prise en compte la fraction de la valeur nette des parts correspondant aux biens donnés à bail à long terme (c’est-à-dire le foncier seul, hors autres postes inscrits au bilan du GFV).
De plus les donations (passées devant notaire) antérieures à 10 ans n’auront plus à être rapportées à la succession et ne seront pas prises en compte pour l’appréciation du seuil d’exonération. Le bénéfice de cette exonération est accordé aux parts détenues depuis plus de 2 ans (ce délai n’étant toutefois pas requis pour les parts attribuées en rémunération d’apports d’immeubles lors de la constitution du Groupement) et à condition que le bien reste la propriété du bénéficiaire de la transmission à titre gratuit pendant 5 ans à compter de cette transmission.
Sur l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)
Les associés bénéficient d’une exonération ISF qu’ils soient titulaires de parts de GFV à capital fixe ou variable.
La valeur des parts représentatives de tels apports est exonérée à hauteur de 75 % dans la limite de 101 897 € et à hauteur de 50 % au-delà de ce seuil.
Est prise en compte la fraction de la valeur nette des parts correspondant aux biens donnés à bail à long terme d’au moins 18 ans.
Le bénéfice de cette exonération est accordé aux parts détenues depuis plus de 2 ans, ce délai n’étant toutefois pas requis pour les parts attribuées en rémunération d’apports d’immeubles lors de la constitution du Groupement.