Principes de la fiscalité immobilière
Définition
Lorsque vous vendez un bien immobilier, il en ressort généralement une plus value immobilière.
Il s’agit du montant résultant de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
Plus-value brute = prix de cession – prix d’acquisition
Le prix de cession est le prix de vente du bien immobilier majoré des charges et indemnités payées par l’acheteur et prévues dans l’acte notarié, et minoré des frais tels que des frais relatifs au diagnostic énergétique et le TVA acquittée.
Le prix d’acquisition est le prix d’achat augmenté des charges supportées au moment de l’achat, des frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement, etc.), des dépenses de travaux et des frais de voirie, de réseaux et de distribution.
Pour ensuite connaitre le montant de la plus value immobilière nette, il s’agit de déduire la plus value brute avec l’abattement pour durée de détention.
Imposition des plus values immobilières
Les plus-values nettes sont soumises à un taux d’imposition global de 36,2 % (taux forfaitaire de 19% + 17,2% de prélèvements sociaux)
Plus value soumise à l’impôt sur le revenu
L’abattement pour durée de détention s’applique de la manière suivante :
– 0% de la 1ère année jusqu’à la 5ème incluse
– 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème
– 4% pour la 22ème année révolue de détention
Au bout de 22 ans de détention, il y a exonération totale des plus-values immobilières au titre de l’impôt sur le revenu, au lieu de 30 ans auparavant.
Plus value soumise aux prélèvements sociaux
Ci-après le barème de l’abattement :
– 0% de la 1ère année jusqu’à la 5ème incluse
– 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème
– 1,60% pour la 22ème année de détention
– 9% pour chaque année au-delà de la 22ème
Dans ce cas, l’exonération totale n’est acquise qu’au bout de 30 ans de détention du bien immobilier.
Abattement exceptionnel en zone tendue
Un abattement exceptionnel de 70 % s’applique en zones A ou A bis lorsque l’acquéreur s’engage, sous certaines conditions, à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs.
La cession doit être précédée d’une promesse unilatérale ou synallagmatique, signée et ayant acquis date certaine entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.
Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.
L’abattement ne s’applique pas aux plus-values résultant de cessions réalisées au profit :
– de la personne vivant en couple avec le vendeur
– d’un ascendant ou descendant
– d’un ascendant ou descendant de la personne vivant en couple avec le vendeur
– d’une personne morale dont le vendeur ou la personne avec qui il vit en couple est associé ou le devient à l’occasion de cette cession
– d’une personne morale dont de l’ascendant ou descendant de la personne avec qui le vendeur vit en couple est associé ou le devient à l’occasion de cette cession.
Surtaxe
Si après l’application des abattements, les plus-values immobilières sont supérieures à 50 000 euros, elles sont soumises à une surtaxe.
Les plus-values immobilières supérieures à 50 000 euros sont soumises à une taxe dont le taux compris entre 2 et 6 % varie en fonction du montant de la plus-value imposable, calculée après application des abattements pour durée de détention.
Motifs d’exonération
Les plus-values immobilières sont exonérées :
- si le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession
- si le bien immobilier est appartenu depuis plus de 30 ans
- à l’occasion de la vente d’une résidence secondaire pour ceux qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale (que ce logement soit donné en location, réservé à l’usage de son propriétaire ou vacant), sans attendre le délai de détention de trente ans.
Pour bénéficier de cette exonération, il existe 3 conditions:
– il doit s’agir de la première vente d’une résidence secondaire depuis le 1er février 2012
– le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente
– le vendeur doit ré-employer le prix de la vente, intégralement ou partiellement, dans un délai de 24 mois pour acheter sa résidence principale. L’exonération s’applique à la partie du prix qui est ré-investie.
- si le bien immobilier est cédé à un prix inférieur à 15 000 euros
- si le cédant réside dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés, à condition que:
– le cédant ne doit pas être soumis à l’IFI (ISF jusqu’en 2017) au titre de l’avant dernière année précédant celle de la vente
– le revenu fiscal de référence (celui de l’avant dernière année précédent la vente, soit 2016 pour une vente en 2018) ne doit pas dépasser 10 708 € pour la première part du quotient familial majorée de 2 859 € pour chaque demi-part supplémentaire
- si le vendeur est un retraité ou une personne titulaire de la carte d’invalidité, à condition:
-que son revenu fiscal de référence (RFR) n’excède pas le plafond fixé à 10 686 euros (majoré de 2 853 euros par demi-part supplémentaire) pour les cessions intervenues en 2016
-qu’il ne soit pas assujetti à l’IFI
- si le vendeur est un non résident, dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 euros de plus-value nette imposable
- si le bien immobilier a été cédé au profit d’un organisme chargé du logement social ou à un opérateur privé qui s’engage à réaliser ou terminer des logements sociaux
- si le bien vendu est un droit de surélévation. La plus-value est exonérée à condition que l’acheteur s’engage à finir les locaux destinés à l’habitation dans les 4 années qui suivent la date d’acquisition
- si la plus-value résulte d’une expropriation, à condition que l’indemnité d’expropriation soit réemployée dans son intégralité à l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou plusieurs immeubles dans l’année suivant sa perception
- si la plus-value résulte d’un remembrement